Автор:
События, вызванные коронавирусной пандемией «COVID-19», наиболее актуальны для правоотношений, возникающих из договоров аренды, поскольку воспринимаются как обстоятельства, подпадающие под форс-мажор, который арендатор (должник) полагает использовать как основание, освобождающее его от внесения арендодателю (кредитору) соответствующих сумм (частично или в полном объеме).
Отсутствие оборотных средств, в сложившейся ситуации, вызвано, прежде всего, мерами, которые предпринимаются государством, в лице глав соответствующих субъектов, что отражается на покупательской способности населения.
Встает закономерный вопрос о возможности использования субъектами малого и среднего предпринимательства положений законодательства РФ, направленные на минимизацию или исключение расходов при аренде коммерческих помещений в данных условиях.
Прежде чем погрузится в изложенную нами информацию, необходимо обратиться к заключенному договору, поскольку именно он содержит все те существенные условия, касающиеся финансовых отношений сторон, событий, которые подпадают под форс-мажор и позволяют избежать имущественной ответственности.
Кроме того, действующий договор (речь идет именно об имеющихся правоотношениях) предполагает основания для одностороннего отказа от него, изменении и /или расторжении.
По состоянию на дату опубликования настоящей статьи, Правительство РФ, своим Распоряжением от 19 марта 2020 года № 670-р предусмотрело отсрочку для субъектов малого и среднего предпринимательства по договорам, предметом которых является федеральное имущество.
Также, в ближайшее время вступит в силу ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», вызванный 2019-ncov, который предполагает «рассрочку и уменьшение арендных платежей» для арендаторов коммерческой недвижимости, что приведет к недовольству основных игроков коммерческой недвижимости.
Положения ст. 614, 309 ГК РФ предполагают безоговорочное и надлежащее соблюдение арендатором своих обязательств по своевременному внесению финансовых средств за пользование имуществом, в соответствии с условиями заключенного договора, которым установлен порядок и сроки внесения таких траншей.
Обратные действия трактуются как односторонний и недопустимый отказ, который рассматривается под ракурсом неправомерного уклонения, за исключением случаев, наличествующие в действующем законодательстве и иных нормативных актах (ст. 310 ГК РФ).
В сложившейся ситуации, потенциальный арендатор (должник), помимо вносимых законодателем мер, направленных на минимизацию его убытков (мягко сказать недостаточных), в обоснование занимаемой позиции, может ссылаться на следующие положения закона:
| Нормы материального права (ГК РФ) – событие – основания | ||
|---|---|---|
|
||
Приведенные основания не являются исчерпывающими, направлены на минимизацию финансовых рисков бизнеса, но при условии должного подхода при выборе способа защиты нарушенного права.
Во-первых, сложившаяся судебная практика (п. 8 ПП ВС РФ от 24.03.2016 года № 7), предполагает, что основанием для применения форс-мажора являются наступившие события, предполагающие одновременное соблюдение следующих условий, как-то:
Во-вторых, нужно отталкиваться от возможности сохранения этого обязательства на дату, когда событие непреодолимой силы отпадет.
Если такое обязательство сохраниться, то форс-мажор, как событие, не освобождает бизнес от обязанности исполнения договорных обязательств по внесению платежей.
Вместе с тем, арендодатель (кредитор) может отказаться от дальнейшего сотрудничества по договору, если он утратит интерес к нему (п. 9 ПП ВС РФ от 24.03.2016 года № 7) – невозможность исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).
Потенциальный арендатор, который рассматривает данный вариант при ведении диалога с арендодателем, должен учитывать, что:
В ранее опубликованной статье мы наиболее подробно рассмотрели вопрос о самом понятии форс-мажора, его последствиях, об обстоятельствах, относящихся и / или не относящихся к непреодолимой силе, порядку доказывания и основаниях применения положений законодательства РФ и иных, освобождающих от обязательств полностью и / или частично.
В своих суждениях мы отталкиваемся от действующего законодательства, имеющейся судебной практики и тех мер, которые предпринимает государство в сложившейся обстановке.
По состоянию на дату опубликования настоящей статьи, государство не будет вводить режим чрезвычайного положения, поскольку это может привести к масштабному «коллапсу», ограничиваясь режимом повышенной готовности, направленный на самоизоляцию, ограничение работы государственных учреждений, торговых и бизнес – центров, иных мер.
Судебная практика, вытекающая из событий непреодолимой силы вследствие коронавирусной пандемия «COVID-19» на данный момент отсутствует по объективным причинам.
Мы обратились к схожей практике, которая была связана с общеизвестным фактом – штамм свиного гриппа (2009 года):
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2010 года № 15АП-1925/2010 по делу № А53-18991/2009 о взыскании задолженности по договору поставки, исковые требования были удовлетворены, суды пришли к однозначному выводу о том, что:
Приведенный судебный акт должен быть учтен, но не должен рассматриваться как прецедент, поскольку основания, обстоятельства, требования и возражения, факты и иные, не менее важные доводы, рассматриваются и оцениваются судебным органом в каждом конкретном случае.
Таким образом, коронавирусная пандемия, как состоявшееся событие, не будет учитываться при рассмотрении споров о взыскании долга по договору аренды, учитывая п. 8 ПП ВС РФ от 24.03.2016 года № 7, которым установлено, что отсутствие необходимых финансовых средств не является форс-мажорным событием.
Однако, ситуация может кардинальным образом измениться, но при условии принятия Правительством РФ, Пленумом ВС РФ, соответствующих правовых актов и разъяснений.
В сложившейся ситуации, данные номы права следует применять в совокупности, вследствие издания государственным органом нормативного акта, который ведет к невозможности исполнения обязательства (полностью и / или частично).
То есть, изданный акт должен накладывать юридический запрет, который связан, например, с запретом на оборот какого-либо товара, посещение мероприятий, мест общего пользования и т.п., когда неисполнение предполагает неосуществимость и неисполнимость прав, обязанностей и не зависит от воли сторон по договору.
Полагаем, что применение части этих положений также будет иметь успех при возникновении арендных споров, вызванных долговыми обязательствами по аренде.
Сложившаяся судебная практика указывает на то, что именно изменение обстоятельств будет являться ключевым вопросом при рассмотрении арбитражных споров о расторжении (изменении) любой сделки.
Арендатор будет доказывать наличие событий, приведшие его к необходимости изменения (расторжения) такой сделки, которые изменились настолько, что если бы он имел возможность их предвидеть, то вообще не заключал бы его и / или заключил на совершенно иных условиях.
Такие перемены (изменения) могут быть признаны существенными, если будут отвечать следующим условиям, как-то:
Сложившаяся судебная практика к существенным изменения обстоятельств не относит:
Последствия, вызванные расторжением договора, будут оцениваться по общим правилам, с учетом справедливого распределения расходов, которые понесли стороны в период его исполнения (п. 3 ст. 451 ГК РФ).
В рамках сложившихся событий, данные нормы права применимы, но в совокупном применении упомянутых выше положений.
Когда договор является бессрочным, то каждая из сторон вправе отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, в любой момент, без объяснения причин, но при соблюдении его условий и действующего законодательства – за 3 месяца.
Когда он является срочным, то есть, установлен срок его действия, то использовать право на односторонний отказ от его исполнения, не получиться, от него нельзя отказаться в любое время, только расторгнуть и / или изменить (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
В сложившейся ситуации, односторонний отказ является самым перспективным и «безболезненным» способом прекращения взаимоотношений сторон.
Возможность изменение цены, установленной договорными правоотношениями возможно по соглашению сторон, но не чаще 1 раза в год, периодичность которого может быть изменена сторонами правоотношений.
Изменение же цены договора возможно по требованию арендатора, в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (ст. 450, 451 ГК РФ).
Потенциальный арендодатель, у которого возникли недоговоренности с арендодателем по вопросам договорных правоотношений, ввиду коронавирусной пандемии «COVID-19» вправе ссылаться на озвученные положения гражданского законодательства, в зависимости от каждой конкретной ситуации, издаваемыми актами государственных органов.
Напоминаем, что представленная информация носит исключительно ознакомительный характер и не является юридической консультацией или заключением, поскольку любое применение законодательства требует тщательного и детального изучения.
Если представленная информация вызвала дополнительные вопросы, в том числе, о перечне, объеме и стоимости услуг, комментарии к ним можно получить в чате на нашем web-сайте, по телефону +7 (495) 741-84-78 или адресу электронной почты info@nobele.ru.
С уважением, юридическая компания «Nobele».
