Адрес офиса: г. Москва, Нижняя Сыромятническая, 10, стр. 2 (ARTPLAY), Метро Курская, (с 10:00 до 19:00)
Главная » Статьи » Аренда в условиях пандемии коронавируса COVID-19

Арендные правоотношения в условиях коронавирусной пандемии «COVID-19»

События, вызванные коронавирусной пандемией «COVID-19», наиболее актуальны для правоотношений, возникающих из договоров аренды, поскольку воспринимаются как обстоятельства, подпадающие под форс-мажор, который арендатор (должник) полагает использовать как основание, освобождающее его от внесения арендодателю (кредитору) соответствующих сумм (частично или в полном объеме).

Отсутствие оборотных средств, в сложившейся ситуации, вызвано, прежде всего, мерами, которые предпринимаются государством, в лице глав соответствующих субъектов, что отражается на покупательской способности населения.

Встает закономерный вопрос о возможности использования субъектами малого и среднего предпринимательства положений законодательства РФ, направленные на минимизацию или исключение расходов при аренде коммерческих помещений в данных условиях.

Важно!

Прежде чем погрузится в изложенную нами информацию, необходимо обратиться к заключенному договору, поскольку именно он содержит все те существенные условия, касающиеся финансовых отношений сторон, событий, которые подпадают под форс-мажор и позволяют избежать имущественной ответственности.

Кроме того, действующий договор (речь идет именно об имеющихся правоотношениях) предполагает основания для одностороннего отказа от него, изменении и /или расторжении.

По состоянию на дату опубликования настоящей статьи, Правительство РФ, своим Распоряжением от 19 марта 2020 года № 670-р предусмотрело отсрочку для субъектов малого и среднего предпринимательства по договорам, предметом которых является федеральное имущество.

Также, в ближайшее время вступит в силу ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», вызванный 2019-ncov, который предполагает «рассрочку и уменьшение арендных платежей» для арендаторов коммерческой недвижимости, что приведет к недовольству основных игроков коммерческой недвижимости.

Нормы права, применимые арендатором при коронавирусной пандемии

Положения ст. 614, 309 ГК РФ предполагают безоговорочное и надлежащее соблюдение арендатором своих обязательств по своевременному внесению финансовых средств за пользование имуществом, в соответствии с условиями заключенного договора, которым установлен порядок и сроки внесения таких траншей.

Обратные действия трактуются как односторонний и недопустимый отказ, который рассматривается под ракурсом неправомерного уклонения, за исключением случаев, наличествующие в действующем законодательстве и иных нормативных актах (ст. 310 ГК РФ).

В сложившейся ситуации, потенциальный арендатор (должник), помимо вносимых законодателем мер, направленных на минимизацию его убытков (мягко сказать недостаточных), в обоснование занимаемой позиции, может ссылаться на следующие положения закона:

Нормы материального права (ГК РФ) – событие – основания

Приведенные основания не являются исчерпывающими, направлены на минимизацию финансовых рисков бизнеса, но при условии должного подхода при выборе способа защиты нарушенного права.

Применение п. 3 ст. 401 (форс-мажор) при пандемии коронавируса

Во-первых, сложившаяся судебная практика (п. 8 ПП ВС РФ от 24.03.2016 года № 7), предполагает, что основанием для применения форс-мажора являются наступившие события, предполагающие одновременное соблюдение следующих условий, как-то:

  • … чрезвычайность – исключительный случай, который не должен был произойти и не мог быть учтен ни при каких обстоятельствах …
  • … непредотвратимость и непредвиденность – участник сделки не имел возможности избежать такого случая и его последствий …

Во-вторых, нужно отталкиваться от возможности сохранения этого обязательства на дату, когда событие непреодолимой силы отпадет.

Если такое обязательство сохраниться, то форс-мажор, как событие, не освобождает бизнес от обязанности исполнения договорных обязательств по внесению платежей.

Вместе с тем, арендодатель (кредитор) может отказаться от дальнейшего сотрудничества по договору, если он утратит интерес к нему (п. 9 ПП ВС РФ от 24.03.2016 года № 7) – невозможность исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Потенциальный арендатор, который рассматривает данный вариант при ведении диалога с арендодателем, должен учитывать, что:

  • … событие непреодолимой силы освобождает только от ответственности – возмещения убытков, неустоек, штрафов и пеней, предусмотренных действующим договором или законодательством …
  • … при условии доказанности арендатором обстоятельств непреодолимой силы (п. 5 ПП ВС РФ от 24.03.2016 года № 7) …

В ранее опубликованной статье мы наиболее подробно рассмотрели вопрос о самом понятии форс-мажора, его последствиях, об обстоятельствах, относящихся и / или не относящихся к непреодолимой силе, порядку доказывания и основаниях применения положений законодательства РФ и иных, освобождающих от обязательств полностью и / или частично.

В своих суждениях мы отталкиваемся от действующего законодательства, имеющейся судебной практики и тех мер, которые предпринимает государство в сложившейся обстановке.

По состоянию на дату опубликования настоящей статьи, государство не будет вводить режим чрезвычайного положения, поскольку это может привести к масштабному «коллапсу», ограничиваясь режимом повышенной готовности, направленный на самоизоляцию, ограничение работы государственных учреждений, торговых и бизнес – центров, иных мер.

Судебная практика, вытекающая из событий непреодолимой силы вследствие коронавирусной пандемия «COVID-19» на данный момент отсутствует по объективным причинам.

Мы обратились к схожей практике, которая была связана с общеизвестным фактом – штамм свиного гриппа (2009 года):

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2010 года № 15АП-1925/2010 по делу № А53-18991/2009 о взыскании задолженности по договору поставки, исковые требования были удовлетворены, суды пришли к однозначному выводу о том, что:

  • … принесенные доводы об оспаривании решения суда в части незаконного взыскания неустойки, вызванные экономической ситуацией, ограничительными мерами по ввозу / вывозу товаров на территории Ростовской области из-за эпидемии свиного гриппа, не отвечают признакам непреодолимой силы и не относятся к числу обстоятельств, исключающих возможность исполнения обязательства по договору поставки. Отсутствие же финансовых средств по указанным причинам, не подпадает под действие п. 3 ст. 401 ГК РФ, поскольку предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск …

Приведенный судебный акт должен быть учтен, но не должен рассматриваться как прецедент, поскольку основания, обстоятельства, требования и возражения, факты и иные, не менее важные доводы, рассматриваются и оцениваются судебным органом в каждом конкретном случае.

Таким образом, коронавирусная пандемия, как состоявшееся событие, не будет учитываться при рассмотрении споров о взыскании долга по договору аренды, учитывая п. 8 ПП ВС РФ от 24.03.2016 года № 7, которым установлено, что отсутствие необходимых финансовых средств не является форс-мажорным событием.

Однако, ситуация может кардинальным образом измениться, но при условии принятия Правительством РФ, Пленумом ВС РФ, соответствующих правовых актов и разъяснений.

Применение п. 1 ст. 416, п. 1 ст. 417 при пандемии коронавируса

В сложившейся ситуации, данные номы права следует применять в совокупности, вследствие издания государственным органом нормативного акта, который ведет к невозможности исполнения обязательства (полностью и / или частично).

То есть, изданный акт должен накладывать юридический запрет, который связан, например, с запретом на оборот какого-либо товара, посещение мероприятий, мест общего пользования и т.п., когда неисполнение предполагает неосуществимость и неисполнимость прав, обязанностей и не зависит от воли сторон по договору.

Полагаем, что применение части этих положений также будет иметь успех при возникновении арендных споров, вызванных долговыми обязательствами по аренде.

Применение п. 1 ст. 451 при пандемии коронавируса

Сложившаяся судебная практика указывает на то, что именно изменение обстоятельств будет являться ключевым вопросом при рассмотрении арбитражных споров о расторжении (изменении) любой сделки.

Арендатор будет доказывать наличие событий, приведшие его к необходимости изменения (расторжения) такой сделки, которые изменились настолько, что если бы он имел возможность их предвидеть, то вообще не заключал бы его и / или заключил на совершенно иных условиях.

Такие перемены (изменения) могут быть признаны существенными, если будут отвечать следующим условиям, как-то:

  • при подписании соглашения не предполагалось, что таких изменений не произойдет;
  • преодолеть причины изменений невозможно (при возникновении);
  • негативные последствия при исполнении договора, наступили;
  • арендатор не несет риск изменения обстоятельств.

Сложившаяся судебная практика к существенным изменения обстоятельств не относит:

  • инфляционные процессы;
  • кризис (финансовый);
  • состояния юридического лица (финансовое);
  • волатильность курса валют;
  • банкротство.

Последствия, вызванные расторжением договора, будут оцениваться по общим правилам, с учетом справедливого распределения расходов, которые понесли стороны в период его исполнения (п. 3 ст. 451 ГК РФ).

В рамках сложившихся событий, данные нормы права применимы, но в совокупном применении упомянутых выше положений.

Применение п. 2 ст. 610 при пандемии коронавируса

Когда договор является бессрочным, то каждая из сторон вправе отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, в любой момент, без объяснения причин, но при соблюдении его условий и действующего законодательства – за 3 месяца.

Когда он является срочным, то есть, установлен срок его действия, то использовать право на односторонний отказ от его исполнения, не получиться, от него нельзя отказаться в любое время, только расторгнуть и / или изменить (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

В сложившейся ситуации, односторонний отказ является самым перспективным и «безболезненным» способом прекращения взаимоотношений сторон.

Применение п.п. 3, 4 ст. 614 при пандемии коронавируса

Возможность изменение цены, установленной договорными правоотношениями возможно по соглашению сторон, но не чаще 1 раза в год, периодичность которого может быть изменена сторонами правоотношений.

Изменение же цены договора возможно по требованию арендатора, в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (ст. 450, 451 ГК РФ).

Итог

Потенциальный арендодатель, у которого возникли недоговоренности с арендодателем по вопросам договорных правоотношений, ввиду коронавирусной пандемии «COVID-19» вправе ссылаться на озвученные положения гражданского законодательства, в зависимости от каждой конкретной ситуации, издаваемыми актами государственных органов.

Напоминаем, что представленная информация носит исключительно ознакомительный характер и не является юридической консультацией или заключением, поскольку любое применение законодательства требует тщательного и детального изучения.

Если представленная информация вызвала дополнительные вопросы, в том числе, о перечне, объеме и стоимости услуг, комментарии к ним можно получить в чате на нашем web-сайте, по телефону +7 (495) 741-84-78 или адресу электронной почты info@nobele.ru.

С уважением, юридическая компания «Nobele».

Возникли вопросы по нашим услугам, ценообразованию или нужна правовая оценка ситуации?

Узнавайте по телефону +7 (495) 741-84-78 или заполнив форму обратной связи.



Приложить файлы (не обязательно)

Заполняя заявку и нажимая кнопку «отправить», вы соглашаетесь с условиями соглашения на обработку персональных данных.

Услуги для бизнеса: