Адрес офиса: г. Москва, Нижняя Сыромятническая, 10, стр. 2 (ARTPLAY), Метро Курская, (с 10:00 до 19:00)
Главная » Статьи » Президиум ВС РФ по аренде при COVID-19

Аренда при «COVID-19» по мнению Президиума ВС РФ

Вопросы арендных правоотношений являются наиболее востребованными в условиях коронавирусной пандемии «covid-2019», связаны с минимизацией рисков неблагоприятных последствий для субъектов предпринимательской деятельности, в случае возникновения какого-либо арбитражного спора.

Ситуации исполнения финансовых обязательств в сложившихся обстоятельствах, станут предметом разбирательств между участниками договора аренды, которые находятся по разные стороны баррикад.

При всей ясности мер, предпринятых государством, которых по нашему мнению недостаточно, положения ФЗ от 01.04.2020 года № 98-ФЗ требовали ряд разъяснений и уточнений, влияющих на взаимоотношения арендатора и арендодателя.

Президиум ВС РФ, своими обзорами № 01 и № 02 от 21.04.2020 года и 30.04.2020 года, соответственно, упорядочил некоторые ключевые вопросы, вытекающие из арендных правоотношений, которые, по нашему мнению, будут иметь ключевое решение при разрешении арбитражных дел.

Мы обобщили рассмотренные Президиумом ВС РФ вопросы, вытекающие из аренды недвижимого имущества, которые стали предметом указанных обзоров, не затрагивая иных, возникающих в условиях коронавирусной пандемии «covid-2019» при сопровождении бизнеса.

Важно

Разъяснения по изложенным ниже вопросам, затрагивают правоотношения, возникшие до момента, когда соответствующий субъект РФ принял решение по установлению режима повышенной готовности и его соблюдении, из-за распространения коронавирусной пандемии «covid-2019».

Это является ключевым условием, которое позволяет стороне арендатора вступить в переговоры об отсрочке соответствующих платежей за арендуемое недвижимое имущество в целом, либо его части.

На правоотношения, предметом которых выступает жилое помещение, рассматриваемые обзоры и положения действующего законодательства, не применяются и не затрагиваются, оставлены на разрешение их участников.

Как определить момент изменения обязательств при предоставлении арендатору отсрочки внесения платежей на основании ч. 1 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 года № 98-ФЗ

Рассмотренный вопрос касается ситуаций, когда стороны согласовали возможность отсрочки платежей, но не могли определить момент изменения договора аренды в данной части, что предполагает возможность возникновения соответствующего спора.

Законодателем был определен период отсрочки таких платежей, который поименован в п. 3 ПП РФ от 03.04.2020 года № 439, исчисляется с даты, когда соответствующий субъект РФ установил режим повышенной готовности и до 01.10.2020 года.

Согласно выводам Президиума ВС РФ, момент изменения обязательств должен возникать с момента установления такого режима, без оглядки на дату, когда между участниками договора было подписано соглашения или же дату, когда акт судебного органа по такому спору, вступил в законную силу.

Также следует отметить, что выводы, содержащиеся в обзорах, позволяют сторонам прийти к обоюдному согласию по установлению наиболее раннего момента отсрочки уплаты арендной платы, то есть, до установления субъектом РФ соответствующего режима, вызванной пандемией «covid-2019».

Также обзором была рассмотрена ситуация, когда очередной платеж не был внесен в установленные соответствующим договором сроки, но сторона арендодателя знала (не могла не знать), что предпринимательская деятельность такого юридического лица, признана наиболее пострадавшей, что установлено положениями Постановления Правительства.

Арендодателю предписано предпринять действия, связанные с информированием субъекта предпринимательской деятельности, который занимает помещение (часть помещения), о возможном наличии такого права, обратное следует трактовать, как согласие на отсрочку арендных платежей, в порядке п. 3 ПП РФ от 03.04.2020 года № 439.

Точно такие же последствия будут ожидать арендатора, если он прямо уклонился от подписания направленного арендатором соглашения, не представил возражения на него или анализ его поведения свидетельствовал о явных намерениях предоставить отсрочку на условиях, установленных п. 3 ПП РФ от 03.04.2020 года № 439 (ст. 10, п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Указанные разногласия также могут побуждать одну из сторон к инициации какого-либо договорного спора в арбитражном суде, что может отразиться на репутационной составляющей.

«Мы являемся пострадавшей экономикой» - как единственный вариант предоставления отсрочки внесения арендной платы по ч. 1 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 года № 98-ФЗ. Необходимо ли при этом устанавливать факт невозможности использовать объект аренды по его прямому назначению

Отсрочка по внесению платы по аренде предоставляется лишь тем субъектам предпринимательской деятельности, которые наибольшим образом пострадали от распространения пандемии «covid-2019», в отраслях, поименованных в соответствующих нормативных актах, распространяется, как на государственную, так и муниципальную или частную собственность.

Для целей пресечения злоупотребления своим правом стороной арендодателя установлено, что иные основания, обуславливающие отсрочку платежа арендатору, устанавливаться не должны, как и факт невозможности использования такого имущества по его прямому назначению (ч. 1 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 года № 98-ФЗ).

Вместе с тем, арендодателю предоставлена возможность выявить и пресечь сторону арендатора при злоупотреблении своим правом, но при доказанности, что осуществляемая им деятельность не пострадала (не пострадает) в данной ситуации, а его просьба сопряжена с поведением, заведомо недобросовестным (например, установлен факт использования им объекта аренды вопреки ограничительным мерам).

Суд, в производстве которого находится такое дело, может отказать в отсрочке платежей в полном объеме или частично, если им будет установлено и доказано арендодателем характер и последствия такого поведения (п. 2 ст.и 10 ГК РФ, п. 1 ПП ВС РФ от 23.06.2015 года № 25).

Можно ли применить ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 года № 98-ФЗ к аренде части недвижимого имущества

Вывод по данному вопросу однозначен и не подлежит какому-либо расширенному толкованию, сводится к тому, что положения указанного закона не затрагивают только лишь недвижимость в целом, которая, как правило, выступает предметом аренды, поэтому изложенные в приведенном законе нормы права, подлежат применению и к части недвижимой вещи.

Делая такой вывод, Президиум ВС РФ обратился к положениям п. 1 ст. 606 ГК РФ, п. 1 ст. 607 ГК РФ и их системному толкованию, которые сводятся к возможности оформления между сторонами правоотношений, затрагивают не всю недвижимость в целом, а ее отдельную часть (п. 9 обзора от 30.11.2016 года, п. 25 обзора № 01 от 21.04.2020 года).

Момент изменения платы по договору аренды при ее уменьшении в порядке ч. 3 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 года № 98-ФЗ

Результат рассмотрения вопроса сводится к тому, что субъект предпринимательской деятельности, пользующийся недвижимым имуществом в целом или его частью, имеет возможность снизить ранее согласованную плату по договору за 2020 год, но при условии принятия субъектом РФ соответствующего решения о режиме повышенной готовности на его территории (ст. 11 ФЗ от 21.12.1994 г ода № 68-ФЗ).

Момент изменения такой платы в сторону уменьшения возникает при невозможности реализации права по использовании имущества по его прямому назначению, которое было согласовано при подписании договора.

При этом, будут ли учитываться иные отрасли экономики при разрешении данного вопроса, которые не включены в перечень пострадавших от распространения коронавирусной пандемии «covid-2019», не понятно.

Исходя из прямого указания обзоров Президиума ВС РФ, можно сделать вывод, что воспользоваться данным правом могут все пострадавшие отрасли экономики, которые затронуты и не затронуты означенным ПП РФ.

Это не будет зависеть от даты заключения этого соглашения или же даты вступления акта судебного органа о понуждении изменения заключенного между сторонами договора аренды в части снижения его стоимости в законную силу.

Реализация права на снижение стоимости платежей возможна посредством предъявления соответствующего отзыва на иск, в рамках спора, который был инициирован арендодателем, по требованиям о взыскании задолженности по договору аренды.

Условием подачи такого отзыва, предшествует направление в адрес арендодателя соответствующего соглашения об уменьшении платы по договору аренды, которое им не было подписано ввиду необоснованного уклонения.

Объем такой платы, в таком случае, должен рассчитываться, взыскиваться и определяться при соблюдении ч. 3 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 года № 98-ФЗ (например, снижение платежей определяется размером, на который обычно уменьшается такая плата в сложившихся обстоятельствах).

Таким образом, стороны договора, «де-факто» и «де-юре», ставятся в равное положение, направленное на соблюдение баланса их интересов, прав и обязанностей при реализации арендных правоотношений, которые могут быть согласованы самостоятельно, так и с привлечением судебного органа, рассматривающий возникший спор с учетом требований и возражений.

Выводы

Вынужденная тема для обсуждения отраслевыми компаниями, которые заняты в данном сегменте бизнеса, так и контрагентами, совместные усилия которых не должны привести к эскалации отношений и передачи возникших противоречий в судебный орган для его рассмотрения по существу, чего, по нашему мнению, в большинстве случаев, избежать не удастся.

Напоминаем, что представленная информация носит исключительно ознакомительный характер и не является юридической консультацией или заключением, поскольку любое применение законодательства требует тщательного и детального изучения.

Если представленная информация вызвала дополнительные вопросы, в том числе, о перечне, объеме и стоимости услуг для юридических лиц, комментарии к ним можно получить в чате на нашем web-сайте, по телефону +7 (495) 741-84-78 или адресу электронной почты info@nobele.ru.

С уважением, юридическая компания «Nobele».

Возникли вопросы по нашим услугам, ценообразованию или нужна правовая оценка ситуации?

Узнавайте по телефону +7 (495) 741-84-78 или заполнив форму обратной связи.



Приложить файлы (не обязательно)

Заполняя заявку и нажимая кнопку «отправить», вы соглашаетесь с условиями соглашения на обработку персональных данных.

Услуги для бизнеса: